50億ドルの改装でニュージャージー州の「アメリカン・ドリーム」が米国小売業の次の波として浮上

高級小売店やレストランが集まるアメリカン ドリーム モールのセクションには、オリジナルのアーチ型の木製天井の工場が残されています。

すべての写真提供：PCL 建設企業

アメリカン ドリームは、小売とエンターテイメントの複合施設としての新しい使命に合わせて「完全に改訂、再配置、再設計」されました。

アメリカン ドリームの前身であるザナドゥ モールの配色は、特に開発業者の資金難のさなか構造が未完成のままだったために、通行人にとって目障りなものでした。

開発業者トリプル ファイブは、現在ニュージャージー州ラザフォードにあるアメリカン ドリーム モールとして知られる拡張複合施設用に 120 エーカーの湿地を取得し、ウォーター パークや遊園地も備えています。 写真提供：PCL CONSTRUCTION ENTERPRISES

近くのメットライフ スタジアムや交通量の多い高速道路に囲まれた会場でのイベントにより、プロジェクトの準備と実行が複雑になりました。

建設業は地域労働組合とのプロジェクト労働協約に基づいて運営されています。 州の補助金は、マイノリティーと女性の雇用に関する目標を設定しています。

アメリカン ドリームの新しい屋内ウォーター パークと遊園地を建設するには、湿地帯を強化するための地下工事とドーム屋根の空気膨張技術に 1 億ドルが必要でした。

32,000トンの鋼鉄が20台のクレーンと135台のシュノーケルリフトを使用して建設されます。

現場には毎日最大 2,000 人の労働者が勤務しており、今年後半に複合施設のエリアがオープンするまでは 24 時間 365 日のシフトが計画されています。

ザナドゥ プロジェクトは、ニュージャージー州メドウランズに大規模な小売センターを追加するために 2003 年に開始されましたが、園芸品種モールとしては決して構想されていませんでした。

しかし、ニュージャージー州民やニュージャージー・ターンパイクを運転する観光客は、この街が本来あるべき姿ではなかったものであることを理解した。この奇妙な色とりどりの倉庫のような建物は、所有者の経済的苦境の中で何年も未完成のままであり、当時のターンパイクとしての区別を促した。州有数の目障りな州。

しかし、新しい白いアルミニウムの外装、大規模な再設計、新しい名前、3 人の開発者、そして 50 億ドル以上と 16 年を経て、アメリカン ドリームは 3 つの屋内テーマパーク、450 のテナントを含む拡張された小売エ​​ンターテイメント複合施設として現実になりつつあります。他にも十数のアトラクションがあり、当初のコンセプトをはるかに超えており、変化する米国の小売不動産市場において、同等のアトラクションはあったとしてもほとんどありません。

そして、それはボブキャットの掘削機を飲み込みそうになった湿地帯の上にあります。

現在カナダに本拠を置くデベロッパー、トリプルファイブ・ワールドワイドは3月25日、最新情報の中で、長らく期待されていたハブが「夏の終わり」に段階的にオープンを開始すると発表した。彼らの主張によれば、北東部の人口密度が高く、サービスが行き届いていない市場である。毎年、ニューヨーク市と三州地域を訪れる数百万人の世界観光客も魅了しています。

nj.com によると、半径 80 マイル以内に約 2,000 万人が住んでおり、平均世帯収入は 97,000 ドルです。

他の出版されたレポートによると、巨額の投資を回収できるかどうかについての憶測を生む実店舗でのショッピング離れの傾向にもかかわらず、ブースターは運営初年度に3,000万人から4,000万人の訪問者を予測しているという。

500万平方フィートのこのプロジェクトは、ミネアポリスにある巨大小売店モール・オブ・アメリカ複合施設のトリプルファイブ独自の戦略を借用しており、敷地の20％にはエンターテイメントアトラクションが設置されている。 この施設には現在、反対派に勝てば北米最大の屋内ウォーターパークとなる施設を建設する2億5000万ドルの計画もある。

アルバータ州エドモントンに本拠を置き、2010年末にプロジェクトを引き継いだトリプルファイブの開発担当副社長、トニー・アームリン氏は、アメリカン・ドリームはエンターテインメントへの傾きを増幅させていると語る。 45% は伝統的な小売体験に焦点を当てています」と彼は言います。

GH+A Design Studios の小売開発アソシエイトであり、このプロジェクトの小売デザイン アーキテクトであるデビー カリスキー氏は、主な課題はさまざまな要素をうまく融合させることであったと述べています。 「これは新しいモデルであり、多次元、多面的な家族旅行先です」と彼女は言います。 「これは、（小売センターの）骨を取り出して再考した、高レベルのビジョンでした。」

設計の大部分は、2007 年に破産して撤退する前に最初の開発者であるミルズ社によって建設され、その後 2009 年に撤退したコロニー・キャピタルによって建設された、放棄された既存の建造物を巨大な殻として扱い、本質的に最初からやり直すことでした。とアームリンは言う。 「ここにあったものを完全に修正し、再配置し、再設計しました」と彼は言います。 「私たちが維持したのは、本質的に[上部構造]とその外壁、そして機械システムと電気システムの一部だけでした。内部全体が取り壊され、外部全体が改修されました。」

これらの建造物の7億ドルをかけた改修工事には大幅な変更が含まれていたと、建設マネージャーであるPCLコンストラクション・エンタープライズのアメリカン・ドリームの取り組みを主導する主要プロジェクト担当バイスプレジデントのウェイン・メルニク氏は語る。 「天窓を追加し、オープンコートがあったエリアを閉鎖し、他の場所では建物内にオープンスペースやバンプアウトを設けました」と彼は言う。

しかし、この建設工事には、8エーカーの屋内テーマパークを2つ新設し、小売スペースを増やし、多くのアトラクションを追加することも必要だった。 最終的に、アメリカン ドリームは、賃貸可能面積 300 万平方フィートの小売およびエンターテイメント スペースと 11,000 台の指定駐車スペースを備えてオープンします。

トリプルファイブはこのプロジェクトに30億ドルを投資し、以前の開発者からの20億ドルの仕事に加えて、多くのパートナー、コンサルタント、スタッフを投入したとアームリン氏は言う。

「明らかに、これは大きな数字です。そのため、改修設計、新規設計、および膨大な量のコンサルタントの調整を効果的に実行できるチーム管理構造を組み立て、構築する必要がありました」と彼は言います。

アメリカン ドリームの事業範囲は、この施設を一年中運営するというビジョンに基づいています。 これには、ザナドゥ段階の遺産である屋内スキーパークが含まれており、16 階建て、長さ 800 フィートのスキー場とアイスクライミング ウォールがあります。 ニコロデオンをテーマにした密閉型遊園地には、22 の乗り物のうち 1 つは世界で最も急な垂直降下が 121.5 度である 2 つのガーストラウアー ジェット コースターがあります。 ガラスドームのドリームワークスをテーマにしたウォーター パークには、1.5 エーカーの波のプールと 25 個のスライダーがあります。

次に、小売ゾーンがあります。80% 以上が賃貸されているサックス フィフス アベニューを中心とする「コレクション」セクションには、ハイエンドの高級ブランドやファッション ブランドを含む大規模な店舗が集まります。また、35,000 の店舗をフィーチャーする体験的なテーマもあります。平方フィートのレゴランドとその他のインタラクティブ ストア。

敷地内にはさらに多くの観光名所が点在しています。ニューヨーク市を一望できる 26 台の空調制御されたゴンドラを備えた高さ 300 フィートの展望車。 マーリン・エンターテイメントが運営する35,000平方フィートの水族館。 規定サイズのアイススケートリンク。 80,000平方フィートのキッザニアロールプレイング会場。 そして1,400席のCinimex高級映画館。 アームリン氏によると、100軒以上の飲食店があり、隣接するスポーツ複合施設にはさらに2万2000台の駐車スペースがあり、将来的には800室のホテルが建設され、すべてがこの開発の「リゾートのような雰囲気」を満たすものになるという。

アメリカン ドリームの PCL オペレーション マネージャー、スティーブ シュマルツ氏は、プロジェクト チームは細分化することで取り組みを管理したと述べています。 「基本的に、2 億ドルのプログラムが 9 つありましたが、それらは偶然にも互いに徒歩 5 分以内で建設中でした」と彼は言います。 作業現場はキャンパスです。

トリプルファイブはビジョンが拡大し、120エーカーの敷地のより多くを管理できるようになったので、何年もかけてアトラクション名簿を集めたとアームリン氏は言う。 既存の建物の後継開発者として2010年に参入したが、2013年に敷地の大部分を引き継ぎ、モールを取り囲む今は使われていない1万9000席のアイゾッド・アリーナも引き継ぐ交渉を行っているという。

トリプル ファイブのデザイン コンセプトは、アルバータ州のモール オブ アメリカとウェスト エドモントン モールからのアイデアに基づいて構築されています。これらの巨大小売施設は、長年にわたってアップグレードや改修を通じて魅力を追加してきました。 同社は、屋内スキー場と2,000室のホテルを備え、2023年にオープン予定の174エーカー、40億ドルをかけて計画されている複合施設「アメリカン・ドリーム・マイアミ」にも同じモデルを導入している。

トリプルファイブは、アメリカン・ドリームに関して複数の融資パートナーを採用した。 資金調達には、17億ドルの建設ローンと、非課税債発行による11億ドルの収益が含まれており、いずれもJPモルガンとゴールドマン・サックスが手配したものである。 アームリン氏によると、債券調達の一部は3億9000万ドルの州補助金に関連しているという。

この開発業者はまた、以前のモールを手がけた PCL や GH+A などのさまざまなパートナーに加え、この地域での新たな請負業者やコンサルタントとの関係にも依存してきました。 これには、Adamson Architects や McNamara Salvia Structural Engineers など、ザナドゥに携わった企業も含まれます。 建築家としてのゲンスラー。 Langan Engineering、地質工学コンサルタントとして。 そして、Torcon は 150 社を超える下請け業者と 20 社のコンサルタントの中の「戦略的下請けパートナー」であるとアームリン氏は言います。

アームリン氏によると、この取り組みにはベルゲン郡建築建設業とプロジェクト労働協約が結ばれており、今でも毎日2,000人以上が現場で働いているという。 このプロジェクトには少数派であり、女性の貿易労働参加率は30%近くである、と彼は言う。 「建設が完了すると、おそらく今年後半にオープンするまで年中無休のスケジュールで行くことになるでしょう」と彼は言います。

新しいプロジェクトの下で建設工事は 2014 年に始まり、初期の取り組みの多くは、州道交差点近くの敷地の隅にある 14 エーカーの湿地を土地に変えることを目的としていました。 シュマルツ氏は、ターンパイクを新しい水と遊園地に利用可能な土地に変えると語った。

「地盤工学設計、構造作業、杭の打ち込みに 18 か月かかりました」と彼は述べています。 「私たちはその（基礎を構築する）ために、地下工事にほぼ1億ドルを投資しました。」

PCLのメルニク氏によれば、山はたくさんあるという。 「その周囲の環状道路ですら杭が打たれている」と彼は言う。 「とても難しくて柔らかい素材です。沼地でボブキャットを失いそうになりました。」

しかし、基礎工事はフロリダ州のスタッフが劣悪な土壌で経験を積んでいるPCLとランガン、そしてダヌンツィオ・アンド・サンズやリンデ・グリフィス建設など湿地帯での作業に精を出す地元の請負業者の間で調整したおかげでスムーズに進んだとアームリン氏は言う。 シュマルツ氏によると、土壌条件により、空気で膨張させるETFE技術を使用して水上と遊園地の上に屋根付きのドームを形成し、「建物の重量を最小限に抑える」という取り組みが行われたという。

2014 年と 2015 年は、既存の構造物の解体と修復とコンクリート基礎工事に多くの時間が費やされました。2016 年までに、作業員は 32,000 トンの鋼鉄の組み立てを開始し、それ以来、この作業が作業の大半を占めてきました。 しかし、エレベーターを設置する前に、クレーンの配置をマッピングするという大きな課題に直面していたとシュマルツ氏は言います。

「私たちのクレーンの組立計画は、建物の基礎の構造システムと完全に統合されました」と彼は言います。 「ここは湿地帯にあるので、何も頼ることができませんでした。クレーンのマット プログラム、クレーンのサポート、吊り上げ経路など、すべてが建物の基礎に組み込まれていました。」

シュマルツ氏によると、クレーンは一度設置されると、広大な敷地内の別の場所に簡単に転がり込むことはできなかったという。 「当初の計画には、どこから選ぶか、何を持ち上げるのか、どのくらいの能力があるのか​​、どのような荷物を運転して戻すのかという要素がすべて正しく含まれていることを確認する必要がありました。基礎まで掘り下げていきます」と彼は言います。 「その観点から見ると、柔軟性が非常に限られていました。」 シュマルツ氏によると、プロジェクトでは最盛期には20台のクレーンのほか、135台のシュノーケルリフトやさまざまな高架プラットフォームが使用されたという。

さらなる課題は、多くのコンサートやスポーツイベントが開催され、ナショナル フットボール リーグのジェッツとジャイアンツの本拠地である隣接するメットライフ スタジアムの通常の交通の流れと運営を維持する必要があることでした。 メルニク氏によると、チームはプロジェクト敷地内を通る外周道路を何度も再配置する必要があったという。 「試合の日はもちろん、交通の流れを維持しながら、遊園地とウォーターパークをスケジュールどおりに運営するのは、本当に大変なことでした」と彼は言う。

カリスキー氏によると、アメリカン・ドリームの何百ものテナントは、多層階のショッピング・セグメント全体に広がり、「エレガントで洗練された」仕上げと独特のセクションがあり、各セクションにはイベントや体験型小売アトラクションを開催できる独自の共用エリア・コートが備わるという。 特徴的なのは、高級高級小売店やレストランのコレクションセクションであり、たとえ内部の店舗スペースが 1 階建てであっても、2 階建ての高さのファサードの形で特別な繁栄を与えるデザインになると彼女は言います。

「これはハイストリートの体験をエミュレートするものです…ロンドンやニューヨーク市では、旗艦店が非常に強力な存在感を示し、店頭がそびえ立っています」と彼女は言います。 「私たちは、屋内環境で小売店向けに、同じ種類の強力な存在感をエミュレートしようとしました。」

シュマルツ氏によると、大規模なプロジェクトが完了に近づく中、小売業者の多くは自社スペースの建設に着手しているという。 同氏によれば、遊園地は90％完成しており、すべての乗り物が設置され、仕上げ作業が進んでいるが、小売部分は80％を超えて完成しており、床張りと最終仕上げがこれから行われるという。

ウォーターパークは約70％完成しており、近くの道路から見える巨大なウォータースライダーが設置されている。

アームリン氏によると、乗り物や滑り台の製造業者、建築業者、請負業者の間で調整したPCL主導による協調的なスケジュールの見直しのおかげで、計画より前倒しで、主要施設は今年段階的に建設が完了し、9月にはウォーターパークが完成する予定だという。 。 「それを成し遂げるのは大変な仕事でした」と彼は言います。

Tom Stabile は、ニューヨーク市、ワシントン D.C.、ドミニカ共和国のサントドミンゴで雑誌、新聞、業界紙で記者および編集者として働き、ビジネスと金融、教育、広報、刑事司法、芸術を担当してきました。

ENR のエネルギー、ビジネス、労働力担当編集長として、デブラ K. ルービンは、世界のエネルギー開発と移行、企業のビジネスと管理、規制の主要分野に関連する世界のエンジニアリングと建設のニュース、問題、傾向について幅広い見識を持っています。リスクと次世代の人材育成。

Debra も立ち上げて管理していますENRの環境企業トップ200社ダイナミックな環境サービス市場における主要企業を定義する年次ランキング。 の編集者です今日の ENR 労働力業界の人材管理のニュースとトレンドに関する電子ニュースレター。 この無料の月刊ニュースレターを受け取るには、ここをクリックしてください。

彼女はまた、ENR の年次イベントの主要な主催者でもあります。建設業における画期的な女性カンファレンスは、人材管理と女性のキャリア向上を目的とした主要な AEC 業界フォーラムです。 次回のライブイベントの計画の詳細については、ここをクリックしてください。